買到違建怎麼辦？裝修時要注意什麼？

台灣對於違章建築的現行法規越來越收束，因此購屋時，大家要盡量避免買到違建，在裝修時也要小心做出不適當的室內設計規劃，以免遭到強制拆除，是賠了金錢又賠了時間，相當不划算又勞心勞力。

儘管如此，倘若真的不小心買到了違章建築，又該怎麼辦呢？買到違建一定要拆嗎？裝修違建要注意什麼呢？關於違章建築與違建裝修的各種問題，狸樂聚將相關資訊分享，幫助大家了解詳情，並有效避開違建地雷，裝修出合乎法規又安全美觀的房子。

 

違章建築定義

違建定義規範在《違章建築處理辦法第2條》中：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」

白話說，「沒有」經過當地主管機關許可並核發執照而「擅自」建造的建築物，就是違建。

無論是興建房屋或是做室內裝修，向機關申請許可執造都要備有圖面說明要施工的內容，因此獲得執照後「按圖施工」的建築就是合格的，但有些建商會利用二工來達到利益最大化，這些不在原本申請中的項目，就會使建築物變成違建，也是大家在買房時要小心的地方。

 

違章建築處理辦法

面對違章建築，現在地方機關大致有3種處理方式，了解這些能夠讓大家更明白買到違章建築後該如何應對。
 

拆除

現在各地主管機關面對違章建築的方式就是即報即拆，尤其是西元1994年（民國83年）12月31日後才產生的違建，被視為新違建，被檢舉後通常就會立刻拆除。但這個新違建的認定時間點，各地方縣市政府認定的時間都不同，詳細劃分時間還是要與房子當地縣市的主管機關確認。

其中，若是情節嚴重、影響公共安全相關的違章建築，是不分違建的年份，遭檢舉就會即刻拆除。

此外，舊違建也不是就地合法，只是暫緩拆除，常聽見合法違建的說詞是錯誤的。這些尚未拆除的新、舊違建會依照主管機關的排程，評估違建的嚴重程度差異並分期處理。
 

列管

未被拆除的違章建築大致可分為3種：一是1964年（民國53年）之前的舊有違建，二是1964～1995年間的既存違建，三則是1994年12月31日後蓋的新違建。這3類違建的詳細時間規範，會依據各縣市的發展歷史不同有差異，要看實際房屋所在地的規範為主。

這些違建會被主管機關拍照列管，依違建情節嚴重程度分類為暫緩拆除、免拆，通常屋主也會繼續正常使用違建房屋。但房子是消耗品，住久了難免需要維修，若大家是違建的屋主，維修前要先判斷自家的違建是屬於哪一種。

舊有違建因為房屋老化、結構可能出問題，倘若買到這種違章建築不能隨意翻修，要修繕需要向主管機關提出申請許可才能修，如果未申請自己找人修，會使舊有違建變為「新違建」。而既存違建在維修時不用向主管機關申請，但不能改變樣貌，只能依照原規模、使用原材料修繕。

最需要注意的是列管的新違建完全不能修繕，所以大家買房子要相當注意這一塊。
 

補件

前面提到，列管的違建會被分類為拆除與免拆。而得以免拆的違章建築，並不是建築物本身違法，通常是因為程序瑕疵的緣故，才沒有得到合法許可。

最常見的例子就是為了趕進度，在建照未核發之前建商就開始施工，不過實際施工的內容是符合建築法規定，這類免拆違建可依照法律程序補件，只要補辦執照成功，就能登記成為合法建物。

 

如何避免買到違章建築

違章建築就像一顆不定時炸彈，無論是於法規而言，還是以居住安全來說都有疑慮，不爆時安安靜靜，若出問題會牽扯出一堆麻煩，因此大家買房還是盡量避開違建比較妥當，接下來就分享在買屋時可以做些什麼來避免買到違建。
 

排除肉眼可辨認的違建

要避開違章建築，最好排除的就是肉眼可見的常見違建。

從建物外可見的例子有：頂樓加蓋、陽臺或露臺外推、夾層屋，以及占用防火巷、騎樓、法定空間的房子。這些違建通常有明顯的外觀特徵，鐵皮加蓋、鐵窗，或封閉的氣密窗陽臺等，相當好辨認。

進入房子室內可看出的違建較單純，都屬於裝修隔間的類型，只是分為上下隔出樓地板的夾層屋，以及橫向隔出多間套房的格局。

這些違建不僅外表不怎麼雅觀，通常居住安全也有疑慮，大家應該盡量避開。
 

運用違章建築查詢系統

怕買到無法肉眼判斷的違建，最簡單的就是運用「違章建築查詢系統」。由於臺灣是地方自治，所以要查詢的時候要找房屋所在地方的主管機關，查詢系統各縣市的網站都不一樣，有的能夠直接輸入住址查詢是否有違建，以及違建的詳細不妥內容（如：台北市），這就可以比較簡單判斷想購買的房子有沒有違建。

有的則是要身為建築物的所有人才能查詢（如：新北市），若該縣市的系統無法直接查詢，大家又對想購買的房屋心中有所疑慮，可請賣方提供資料以供查詢，或是在簽約時於契約中寫明房子若是違建賣方應負起哪些責任，以保障自身權益。
 

看屋對照圖面實地比對

使用違章建築查詢系統，會有一點疏漏，就是房子倘若是違建卻未被檢舉、列管，那就無法從系統判定是不是違建。因此大家看房若心有疑慮，可以向地方政府申請建築物登記的文件來確認。

大家能夠拿到的文件共有3種：一是工務局（或建管處）的「使用執照圖說」，二是地政事務所的「建物登記謄本」，三是「不動產說明書」，這個不需要申請，只要是透過房仲找房子，那麼則可以直接房仲索取。這3種文件，都能夠用來比對實際屋況，確認房子的室內格局是否有確實登記，倘若有沒有登記的裝修變更，那麼就是違建。

比對過圖面後，即使想要的房子是被列管的違建，至少大家也不是在不知情的情況下買到，後續才能夠思考該如何裝修。
 

買預售屋仔細確認合約

買房還有一種情況，是無法用以上3種方式確認買的房子是否會成為違建的，那就是買預售屋，因為房子尚未蓋好，所以大家難以事先判斷。

理論上，預售屋會依照申請「建築執照」的內容施工，待政府到建案現場會勘後，確認房子有依照圖面蓋好，才會發「使用執照」給建商，此後才是交屋。但有一種東西叫做「二工」，也就是拿到使照後，建商透過第二次施工來增加使用空間，如陽臺外推、夾層屋；或是改變預定的用途，如蓄水池改游泳池，以此吸引消費者。

若是屬於陽臺外推、夾層屋這類二工，就是「違章建築」，即報即拆；若是改變用途，則屬於「違規使用」，被檢舉後要恢復原用途，無論是哪一種，都會導致大家買房的權益受損。

要避免買預售屋的二工問題，除了詢問代銷人員以外，就是在簽合約時要注意內容是否有「二次施工同意書」，一般預售屋案子不會在房子未蓋前就要簽這項同意書，通常是在施工後半段，因為法規變更或是發現設計需要完善，才會需要二工，這時可詳細閱讀二工的內容是否合理來保護自己，避免負擔不必要的違建責任。

 

常見的違建裝修內容

除了避免買到違章建築，大家也要注意在買房後的裝修不要做違建規劃，以下列出幾種常見會被視為違建的裝修內容。
 

建物加蓋以及外推

加蓋即是在建築外「增建」，以獲得更多的使用空間，大家最熟悉的就是頂樓加蓋，此外還有在防火巷加蓋樓板、將開放區域或法定區域蓋圍牆封閉、占據騎樓作為室內空間等等，影響大眾使用的權益。

而陽臺、露臺，雖然空間本就是屬於屋主，但這兩個地方支撐不足，裝修時「外推」當作室內空間使用，會影響建物結構穩定，也妨礙原本的逃生功能，所以被視為違建。

這些裝修乍看能增加屋主的使用空間，卻會影響公共與自身安全，對於房子的結構與防火、防災都有很大的危害，是弊端很多的違章建築。
 

擅自隔間套房出租

在租屋市場中，常見將公寓隔出許多套房出租的情況，這樣其實本身並不違法，只要大家是依照程序申請使用執照來裝修，就不會成為違章建築。但因為隔出6個以上的隔間，或設置了10張以上的床位，這樣公寓的用途就不是一般住處，而需要變更用途為民宿或宿舍，還需要定期做建築物公共安全檢查。

此外，由於公寓改套房隔間會牽涉許多電路、水路、消防的問題，若破壞防水，還會影響樓下的鄰居，所以依照不同縣市的主管機關規定，還需要請鄰居簽署「公寓直下層住戶同意書」，並找專業建築師、技師審查裝修內容，保障居住安全。

這些額外的手續與支出很瑣碎，因此有人會規避正常管道，便導致違建產生。
 

夾層屋或挑空樓板

建築物縱向的裝修內容，會被列為違章建築的有夾層屋與挑空樓板這兩種例子，但實務上兩者仍有差異。

在樓高比較充裕的大樓或透天厝，若能做夾層屋，可多出許多室內的使用空間，因此在過往也是常見的裝修方式。但夾層空間會影響整棟建物的承重能力，因此如今法規中，若非房子在最開始建造時就規劃了夾層設計，那麼後續另外裝修而成的夾層屋，都會被列為違章建築，必須拆除恢復原狀。

而裝修時挑空樓板，額外增加室內樓梯，並不會額外增加空間，雖然會涉及主要構造的變動，但仍是可以執行，只是過程中要適當規劃、確認結構安全、在室內設計規劃中補足強度，並向主管機關申請通過後才可更動，若沒有依循法規，則會成為列為違建。
 

打除兩戶的分間牆

分隔不同住戶的分戶牆，一般不會在裝修時更動，但若是大家買了兩間相鄰的房子，由於產權隸屬同一人，因此會有人想要打通兩戶間的分戶牆，將兩個空間整合做室內設計以更靈活的運用。

但無論是相鄰的分戶牆，或是單純一戶室內的分間牆，在拆改前都應確認牆面是否為建築構造中的「承重牆」。若不是承重牆，在裝修時自然能夠做打除、開門窗洞等規劃，不會變成違章建築；若是承重牆，就不可任意更動，需要請建築師檢討簽證負責，以確認結構安全不會因為裝修改動危害居住安全。

不管大家想改的是哪一種牆，都要依照法定規範程序申請裝修許可，否則都是違建。

 

裝修避雷不讓房子變違建

違章建築問題多，但一般大眾難以釐清法規細項，若又碰上觀念不清晰的廠商，做裝修規劃時難免不小心踩雷，衍生出一堆麻煩要處理，但只要把握以下2個原則，就能避開地雷，順利做好室內裝修。
 

依法辦理裝修許可

裝修要不被當作違章建築，最重要的就是要合法施工，也就是要申請室內裝修施工許可證。依照《建築物室內裝修管理辦法第3條》，裝修工程的定義有4點：
一、固著於建築物構造體之天花板裝修。
二、內部牆面裝修。
三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。
四、分間牆變更。

因此，若大家的室內設計規劃內容牽涉以上工程，那麼就一定要申請室內裝修施工許可證，這樣即使遭人檢舉，也能立刻證明自己是合法施工，所以，千萬不要心存僥倖不申請裝修許可就動工，否則被檢舉列為新違建，若能補件合法化還算事小，若不能補件被白白拆除，那就虧大了。
 

找專業的合作對象

專業的室內設計師、統包都持續在業界服務已久，除了可以申請裝修許可外，對於法規的變動也有敏銳度，因此找合作夥伴，不僅是為了完工，也需要聽取對方規劃階段的建議。

通常大家對於自己未來的房子會有很多願景，不過畢竟實務層面仍有一些規範要遵守，因此合作對象專業性足夠，就能夠在大家的需求跟法規、實務面找到平衡。

在與室內設計師或統包做裝修規劃的過程中，倘若他們提出某個方案不合適，一定有一些實務上的原因，可能是預算問題、過往經驗知道不實用，再來就是有可能法規不允許，做了會導致房子變成違章建築。

 

擁有既存違建要裝修該如何做？

若大家擁有的房子是違章建築，最重要的就是先檢查這個違建的原因，倘若是程序導致的違建，那就盡快補件，便可以依照正常裝修流程規劃室內設計。

若是買房時遭到隱瞞才買到違建，那麼先檢查事前的資料與合約中是否有關於違建的罰則，並向律師諮詢如何為自己維護權益；但若大家是已經知道是違建的情況下購買，就要擔負起可能被拆除的風險，而這種狀況下要如何裝修？

首先，要檢查房子是否被當地主管機關列為優先拆除的順位，通常這樣的違章建築都是屋頂的大型既存違建或有礙公共安全的內容，這種狀況就不要花費力氣運用違建範圍，乾脆一點恢復成使用執照應有的樣子，避免累積不必要的罰款會比較妥當。

至於違建的修繕，基本上可以在原有範圍以原材料做補強，但台北市、新北市為了逐漸減少違章建築，因此已經開始禁止修繕既存違建的規定，因此在修理房子之前，還是要確認當地政府的規定，避免白忙一場。

 

結語

違章建築的產生，多半是有空間的誘因，儘管這些額外的空間相當誘人，卻可能影響居住安全，還會因為違法被罰款、強拆。了解這些違章建築的相關資訊後，相信大家都有如何處理違建的基本概念，若需要將違建恢復原狀、修繕等等裝修諮詢，狸樂聚平台也能為大家媒合專業的設計師、統包團隊為大家服務。