預售屋購屋教學，看完這篇不再當冤大頭

 

房價漲不停，除了能看到房屋實體的新成屋、中古屋外，不少人購屋時也轉而考慮自備款相對較低，但卻但不到實體的預售屋，究竟預售屋有哪些優缺點？購屋前該注意什麼？這篇一次帶你了解！

預售屋是什麼?

預售屋為建商取得建築執照後預先銷售的房屋類型，在法律上的定義為：領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。

因為房子尚未完工，無法觀看實際屋況，通常建商會另設展示中心來進行接待與銷售，並且提供建築模型、樣品屋參觀，讓買家在購屋前更能想像相關格局配置。
 

預售屋購買流程

預售屋與新成屋及中古屋不同處於尚未動工或建成的階段，所以在購買預售屋流程上也較為繁瑣，大致可以分為以下幾個階段：

1.賞屋、下訂

建商取得建照後，會透過網路、實體廣告等方式宣傳，消費者可先索要建案地址、格局、戶型、開價等等資訊進行評估，並前往有興趣的建案賞屋，預售屋賞屋時可以一併評估自身需求、家庭成員人數、預算以及參考實價登錄等等，並向建商索取建案詳細房屋資料，以便進行詳細的研究、比較。

若有看到喜歡的戶別，支付5~20萬不等的「小訂」，並取得購屋買賣預約單（俗稱的紅單），以保留想要的戶型；後續進行議價，談妥後建商會提供購屋買賣訂購單（也是紅單的一種），並請買家補足訂金（通常為總價5%）、消費者可將預售屋買賣契約書帶回細細審閱，合約審閱期通常為5天以上。

在簽約前的審閱期反悔不想購買，原本的訂金是可以拿回的，不過若是用信用卡支付的話，可能會需要負擔手續費的部分，建議刷卡前要先問清楚避免後續糾紛。

2.簽約

仔細審視合約後若是無異議，雙方便可逐條確認購屋的契約內容，並正式簽訂買賣契約，簽約後需要繳交簽約金、開工款2個款項，約為總價的5~10%左右。

若是已完成簽約才反悔想解約的話，有可能需要支付違約金，違約金依法律規定最多為總價的15%，且不得超出已繳款項。針對違約金的部分消費者若有疑慮也可在簽約時多加留意並確認。

3.繳工程款

開工後於施工期間，通常會將工程階段分為3~5期繳款，並依需收取不同階段的工程款，工期通常為2~3年左右，工程款通常為房屋總價的10~15%。除了分期繳款，也有建商採月按月繳款、一次性繳款等不同方式，購屋簽約時可以事先詢問清楚。若有需要預售屋客變，也會在施工階段完成。

客變教學延伸閱讀:<<設計師親傳：預售屋客變打造夢想家居>>

4.驗屋

預售屋交屋前，必須詳細驗收、檢查房屋建材、設備等細節，以及是否按圖施工、與合約內容是否相符合。若於工程中發現瑕疵，須仔細記錄於驗收單上，待建商修繕後再同意支付尾款。

驗屋教學延伸閱讀:<<驗屋懶人包，不管是自己驗屋或是委託專家都要知道的知識>>

5.對保、完稅

建商在預售屋蓋好、取得使照後，會通知屋主到銀行完成對保程序，即為申請房貸的流程，此時銀行會與買方核對身分、確認貸款的各項細節並簽署「撥款同意書」後，於房屋過戶後將款項撥給建商。

稅單核發後，房屋過戶前地政士會通知建商與買家繳清相關稅費，地價稅、房屋稅於交屋日前由建商負擔，交屋日後則由買方負擔；土地增值稅由建商負擔；印花稅、契稅及等關規費則為買方負擔。

6.過戶、交屋

根據法規，預售屋應於使用執照核發後4個月內完成房屋所有權過戶程序，通常會由建商委託的代書協助辦理。若於驗收時發現房屋瑕疵，買家可提出請建商負責修繕，並確認複驗沒問題後，再同意支付交屋款（通常為房價5%）給建商。

買預售屋的優點跟缺點

 

預售屋的優點

1.自備款低：

預售屋與中古屋、新成屋相比不需一開始就拿出總價的10%~20%付款，可以分階段繳款，對於手頭資金不多的購屋者來說壓力相對較低。

2.貸款成數高：

預售屋的屋況相較於中古屋、老屋好，且建商一般有配合相關銀行做整筆建案的議價，通常可爭取到75~85%的貸款成數。

3.屋況新、能客變：

預售屋不僅交屋時為全新屋況，施工時可以與建商溝通是否能依照需求「客變」，以省下日後裝潢的拆除清運與時間成本。

4.房型選擇多：

預售屋購屋時通常能依照需求選擇樓層、房型與座向，越早購屋越能挑到理想的房子，而新成屋、中古屋相較於預售屋的選擇就相對較少。

預售屋的缺點

1.無法即刻入住：

預售屋為預先銷售的房屋型態，需要等2~3年才能入住，與新成屋與中古屋能立即裝修、入住的狀態相比較久。

2.無法確認左鄰右舍狀況：

中古屋、新成屋購屋時能夠稍微打聽鄰居背景，但預售屋因為還沒蓋好，無法提前確認鄰居素質，但現今有不少人在預售屋購屋時會成立建案相關聯絡群組，不妨可以多加詢問。

3.交屋延遲或提早：

預售屋可能會因為天災、缺工缺料等各種狀況延誤交期，或是提早交屋，有租房規劃者需要提前預留緩衝期。

4.建商倒閉風險：

入手預售屋時找尋有信譽與口碑的建商是非常重要的，建議購屋前詳細爬文、打聽，以免發生建商倒閉的窘境。

5.品質不如預期：

預售屋僅能透過模型、樣品屋與格局圖想像蓋好的樣子，但實際蓋好後，可能發生品質問題、房屋不如預想像中寬敞的狀況。

購買預售屋前必備重點知識

預售屋不像新成屋、中古屋有實體可看，為了避免交屋後實體與想像有落差，在購屋前更該做好功課，才能知己知彼，百戰百勝，入手預售屋前，以下幾個必知重點一定要記牢！

建商、營造商評估要做好

買預售屋最令人擔心的就是購買到房子沒蓋完，建商就倒閉、跑路的預售屋，在購屋前記得做好建商、營造廠的功課，以下5個評估重點供您參考：

1.建商規模與詳細評價

可以查詢建商規模，確定是否上市上櫃與有多少資本額，並上網看看網友經驗、查看建商過往建案的房屋品質、評價、成立時間以及溝通對應等等服務狀況。

2.營造廠評價也要注意：

在挑選建案時，除了挑選口碑好的建商外，負責實際施工的營造廠也會影響到房屋品質，購屋前建議除了上網查找建商的資料外，也可以蒐集該建案的營造廠營造所做的建案評價，若建商與營造廠為同一體系，相對來說更能提供完整的修繕等售後服務，當然兩者分屬不同體系，但皆為優良廠商的話也無不妥。

3.建商在地知名度

有的建商會在全國各地開發新的建案，有些則是專在在特定區域發展，這種在地發跡的區域型建商通常更為了解當地狀況及當地民眾習慣，所設計的預售屋建案也更全方面合乎地域特性，因此不是全國知名的建商就是最好，有時候當地的建商推出的建案可能更符合自己的需求，考量的重點應放在建商在當地建案的狀況及知名度上。

4.過往糾紛紀錄

除了過往消費者的評價，也可以針對該建商、營造廠的司法紀錄進行查詢，若有廣告不實等爭議，可以至公平交易委員會網站查詢到建商相關處分的紀錄。

另外也能透過司法院法學資料檢索系統查詢到與建商有關的司法院裁判書，了解建商過往是否曾經有相關的糾紛與判決紀錄。

5.售後保固服務

現今建案大多會提供預售屋1~3年的防水保固或其他範圍、年份的保固服務，由於依個案不同有所變化，建議簽約前詢問清楚保固時間多長度、保固範圍等相關問題。

建案地點評估及土地分區確認

地點評估

建商、營造廠影響預售屋的品質及後續服務，但買房除了要住得舒服外，地點的挑選上也非常重要，購買預售屋前記得先評估基地周邊機能，如是否鄰近捷運、公園、交通方便度、學區、醫院...等，也可以打聽、蒐集建案周遭未來的發展性資訊，並向銷售人員詳細詢問房屋面向、車道出入口多寡位置等資訊，並多方評估，確保買的預售屋符合自身需求。

土地分區類型

在購入預售屋前，記得先至內政部土地使用分區查詢 - 內政部不動產資訊平台網站查詢想購入的預售屋是屬於哪種土地使用分區，一般來說大致可分為住宅區、商業區、工業區等。

住宅區的區域機能單純，環境也相對安靜，但在生活便利性上可能會略遜於商業區。

商業區也允許部分作為住宅使用，像是一樓為店面或辦公室，二樓以上為住家的店住、住辦大樓型態，很適合想要機能方便的屋主購入，但通常會比住宅區略為吵雜。

而工業區則不允許有住宅出現，但目前市面上還是有不少非法的工業宅，通常每坪售價會比鄰近住宅便宜不少，建議購屋前還是詳細詢問、確認清楚，以免影響後續居住品質。

看懂預售屋房型、規劃再決定

預售屋購屋時，除了注意室內格局外，也要留意整棟的戶型規劃，可分為一層2戶（雙拼）、3戶（三拼）、4戶（四拼）、6戶（六拼）與透天…等。

現今一層4戶（四拼）為最常見的戶型配置，通常約4~6戶（四拼、六拼）最為合適，單層所規劃的戶數越少，隱私性越高，但相對也會帶來高額管理費的壓力，若單層超過6戶以上則為多拼格局，得看建商是否有配置額外的隔間，能讓梯間看起來寬敞不擁擠。單層的戶數多，自然每戶所分到的採光面有限，且共用的隔牆多，隱私與隔音性也會較差。

此外也需要檢視電梯數量是否足夠，通常18層樓以下，3戶應有1個以上的電梯，若18樓以上，則應2戶配一個電梯才不至於等候太久，這都是購屋之前需要仔細考慮的細節。 另外購買預售屋前，可以檢視全戶格局圖，並將樑柱位置標註起來，確認實際尺寸，以免日後產生床頭壓樑等無法以裝潢修飾的困擾。還有衛浴是否有開窗、陽台等格局位置也都是日後無法透過裝潢變更的設計。

總結來說，單層數戶多能分擔管理費減少壓力，相對的要犧牲隱私及隔音性，反之少戶數的雖擁有較佳的居住品質，但就需要擁有較充足的資金。

交屋型態有三種，事先確認沒煩惱

毛胚屋

預售屋的交屋型態有多種，其中一種毛胚屋指的是只完成了房屋灌漿及基本架構的房屋型態，水電管線、隔間、衛浴等則不一定有，好處在於可自行規劃，客製化程度最高，費用相對會比較便宜，但後續相對需要花費較高的裝潢費，較常出現在大坪數與豪宅建案中。

標準備配

除了毛胚屋外，最常見的交屋型態則是標準配備，隔間、牆面、門、地板磁磚等基礎裝潢皆包含，且拉好水電管線並配置好衛浴廚具會配好，已經具有一定生活機能的房屋類型，後續只要簡單裝修，並添購基本家具、電器即可入住，裝潢費用較低，能入住時間也較毛胚屋快。在施工階段時也可以做簡單客變，讓房屋更符合未來居住需求也能省下一筆裝潢預算。

裝潢實品屋

最後一種交屋型態則是實品屋，建案完工後，建商從中挑出幾間新成屋做裝潢並給民眾賞屋之用，交屋時通常會包天花板、隔間、門、地板磁磚、水電管線、衛浴廚具、冷氣、櫃體、沙發、餐桌等大型家具，能夠快速入住，但裝潢品質較難以掌控，且格局規劃不見得符合實際使用需求。

別花錢買虛無的空有坪數

除了自身房型的格局、大小等優缺外，建案的公設比、建蔽率、容積率皆會影響預售屋可以使用的坪數，以下針對個別對坪數的影響及優缺點重點解說：

公設比

相較於建蔽率跟容積率，公設比是現在買預售屋時相對重要的參考指標，現今預售屋、新建案通常會規劃公共設施，如大廳、樓梯間、游泳池...等都是公設的一環，購入的房子公設比越高，代表能使用的實際坪數越小。雖然法規沒有規定，但大多數公設又可分為管理員室、大廳、配電室...等該全體住戶使用、共同分攤的大公設，以及每層樓的樓梯間、電梯間、走廊…等該樓層住戶一同使用、分攤的小公設。

公設比越高，除了前面提到的能使用的實坪越小以外，也代表公共設施較多，所以作為維護保養用的管理費也會增加。當然也不是公設比越低越好，若是公共設施是自己會常利用到的就還可以接受，還有房屋格局也要納入考量，即使公設比低，但房屋格局不好有許多難以利用的畸零空間的話對於屋主來說也不是一個好選擇。

還有要提醒的是，能被當作公設的必須是要有屋頂建築結構的設施，像是常見的露天花園就不能算在公設，但如果花園是有屋頂的話則需要算入公設。

總的來說建案依類型公設比會有所不同，大多數人當然都希望越低越好，不過也要考量自身房屋格局、公設是否實用等因素；也要注意詢問清楚公設包含的項目，避免被灌水買到空有坪數。

建蔽率

建蔽率為「房屋投影面積與基地面積的比率」，建蔽率越低，代表建物建築的面積越小，周遭可留下來的空地則越多，建商通常會用來作為道路退縮、中庭設施等用途，基本上低建蔽率的物件，對購買來說較好，因採光通風會較為良好，棟距跟公共空間也會相對較大，住起來也較舒適。

容積率

容積率是指基地內建物總層面積與基地面積的比率，容機率越大，代表樓層能蓋得越高，也會影響社區戶數。

注意停車位相關資訊

買預售屋時通常會連同車位一起購入，另外停車位的坪數也要考量公設比，若停車位登記坪數偏高，通常代表包含車道的坪數，此情況下的公設比就會相對較低，反之成較高。

挑選車位時除了位置考量，也建議將車道寬度、隔壁車位大小、視覺死角等因素納入考量。最後車位依據產權可分為法定車位、增設車位、獎勵車位3種。

法定車位

法定車位是指有產權但無獨立權狀的車位類型，通常以大公或小公的方式登記並能隨著房屋買賣而移轉，但若想單獨轉售車位僅限於同社區的住戶，不能單獨出售給外面人士，目前多數社區大樓停車位都屬於這類。

增設車位

增設車位是在法定停車位之外，建商額外增設的車位。 若與法定車位在相同樓層，且功能上相同就如同法定車位只能以公設登記，買賣條件與上同。但如果是有獨立區域、出入口等的車位，就有機會可以申請獨立權狀，不限同社區住戶之規定能自由買賣。

獎勵車位

獎勵車位是建商為換取容積獎勵，另外增加的車位類型，能以公設或獨立權狀登記，不過獎勵車位設立的目的是為了增加公共停車空間，因此除了所有權人外，一般大眾也能使用，有不少爭議。內政部已於民國100年廢除函釋，目前的預售屋與新建案皆無此類型車位。

自備款是否備齊、貸款最高可以到幾成？

為了吸引買氣，不少預售屋建商會主打「低首付」、「低自備款」等低門檻的購屋方式，但買房真的這麼簡單嗎？先搞清楚購買預售屋所需準備的款項有哪些，別傻傻簽約，以免造成日後麻煩！

購買預售屋相對購買中古屋的優點為貸款成數約在7成5~8成5之間，且自備款能夠依照工程進度分階段繳納，不用一次拿出一大筆錢，對於小資族來說較為友善。

頭期款包括哪些？該準備多少錢？

一般來說預售屋的頭期款包含「訂金、簽約金、開工款」，在一開始議價完成確定購買時，會需要需繳交總價5%的訂金，在正式簽約時，則須支付總價約5%~10%的簽約金、開工款，這個階段要支付的頭期款，又稱首付款總共需要支付房屋總價約10%~15%左右的頭期款，在購屋前記得先衡量清楚自己的財務狀況喔！

工程款要繳多少?

支付完預售屋頭期款後，在施工期間必需按期繳交總價10~15%左右的工程款，常見的繳款方式有按工程期繳納、按月繳納與一次性繳納等不同方式，可以在購屋簽約時詢問、約定清楚支付方式。

交屋保留款?

交屋保留款又簡稱交屋款，這筆款項通常是在預售屋在驗屋確認沒有問題後才會撥給建商，因此若驗屋出現問題時通常會先扣著等建商改善才支付。

內政部有明確規定交屋保留款為房地總價的5%，但有的建商仍會自行降低交屋款，消費者於簽約時要注意相關內容，太低的話不太建議簽約。

預售屋代收款?暫收款又是什麼?

購買預售屋時，除了購買房屋的費用，建商還會跟購買者收取代收款或者稱為暫收款，時間大多會發生在繳最後一期工程款時或驗收交屋前，這筆款項內容依建案會有所不同，通常包含了支付給政府的稅金、過戶產生的相關費用等等，基本上採多退少補的方式。

有的建商也會一同預收管理費及水電費，具體代收款包含的項目建議消費者可以事先詢問清楚。由於代收款不包含在房屋售價內的關係，有許多消費者常常會忘記列入考量，提醒各位讀者不要忘記了。

預售屋相關補充知識

了解了上述預售屋購屋眉角，以下幾個相關補充小知識也別錯過！

簽約前，相關法規要了解

2023年7月《平均地權條例修正草案》正式實施，明文規定預售屋紅單禁止轉售、轉讓，僅能賣給配偶、直系或二等親內旁系血親，違者可罰新台幣50~300萬元，想投資的屋主可要多加留意。

另外預售屋購屋時也要問清楚開工、完工日期，並詳細確認預售屋契約內容，若是建商延遲交屋，應按萬分之五日息負擔延遲利息，且屋主可保留包含房屋及土地總價5%的交屋保留款。

還有驗屋通常也無次數限制，若建商告知只能驗一次時，應據理力爭確保自身權益。

建材設備表小細節

預售屋看不到實際屋況，這時建商通常會提供建材設備的細項做說明，或是提供樣品屋供參考，若提供建材設備表則要詳細確認，樣品屋則要針對品牌等重點處拍照存證。

通常表上琳琅滿目的建材與設備資料，許多人會草草帶過，但有些地方仍要確認清楚才能保障自身權益，比如說表上針對建材的品牌務必要求寫清楚，不可看到高級、進口等模糊字眼就放行；替換建材或設備的備註通常會用「同等」來註記，雖然無太大問題，但可以的話詳細標明替換品牌更好。

建物座向、風水問題

買預售屋除了需須注意座向、有無西曬問題外，也須注意鄰近建案的規模與高度，購屋前可以先透過空拍或衛星圖，觀察與鄰近社區的位置，確認是否有在意的沖煞狀況，有空的話也能實際走訪，感受周邊氛圍，以確保能買到自己滿意的房子。

確認有無二工違建

二工指的是建商完工取得使照後，再依目的進行二次施工，以爭取更大的可利用面積，像是陽台外推、早期常見的室內夾層等都是二工的一種，在購買預售屋前向現場銷售人員確認清楚，並細看格局圖內是否有二工項目，預售屋若有二次施工都算違建，也會有依法即報即拆的風險，預售屋購屋時需多加留心。

瓦斯外管費用由誰負擔

政府目前僅針對水電管線的費用由建商負擔，瓦斯的話內管為建商負擔，外管則為買賣雙方協議，但為議定者由建商負擔。由於瓦斯管線費動輒數萬元起跳，這筆費用若由消費者負擔，通常會在代收款(暫收款)時收取，在簽約前建議跟建商詢問、討論清楚由誰負擔。

預售屋相關名詞

在買預售屋時會有一些平常不會聽到的字詞，狸樂聚整理了常見的名詞供讀者參考。

重劃區

重劃區是由政府主導，將尚未開發、使用度低或破碎不整的土地，配合整體都市計畫，重新塑造成一個新的樣貌，整頓後的重劃區格局方正，通常呈現井字型或棋盤狀。以新北為例有﹔新北板橋新板特區、 新北新莊副都心、新北林口新市鎮、新北市新莊塭仔圳重劃區…等。

建築結構基本概念

預售屋建案銷售時建商會詳細介紹房屋結構，常見的有以下3種：

RC：

指的是「鋼筋混凝土」的建築，是以鋼筋梁柱為主軸，並於外圍套膜並灌澆混凝土固定，台灣約9成的房子都是以此種手法興建，適用於一般10~15樓左右的住宅。

SRC：

為「鋼筋混凝土」＋「鋼骨」的制震結構，是在樑柱中間以鋼骨支撐，外圍再架設模板灌混凝土，適用於15～25層樓的房子。

SC：

為「鋼骨結構」的建築，內部樑柱無水泥包覆，僅有外觀樑柱為了做防火、防水等用途才會填灌水泥。較常用於30樓以上的超高大樓。

建築執照、使用執照

建造執照：

即為俗稱的建照，任何建築物的新建、增建、修建及改建等動作，都應先請領建照執照後才能開始動工。預售屋在取得建照前不得公開銷售，在賞屋、購屋前可以先上各縣市政府網站查詢。

使用執照：

即為俗稱的使照，房子建造完成，要正式使用前，需要經過地方政府審查後核發使用執照，才能開始利用這棟建築物，使用執照是否核發可至各縣市政府網站查詢。

斷頭戶

只購買者在購買預售屋後，因無法負擔後段的工程款最終違約，讓房子被建商或是銀行解除買賣契約，此房就被稱為斷頭戶。此時由於建商多半已經交屋一段時間，為求盡快賣出，可能會用低於市價的價位售屋。

結語

想買到滿意的預售屋，不論在建商品質、購屋地點、學區等各方面都得下功夫研究，若有相關驗預售屋客變規劃、驗屋需求等歡迎找狸樂聚預約諮詢，我們很樂意為您服務。
 

如果在設計規劃居家空間遇到煩惱時，可以參考我們的相關文章。
延伸閱讀：<<玄關設計這樣做，用７招打造實用美觀的門面>>
延伸閱讀：<<客廳設計有訣竅，教你掌握裝修重點、聰明避雷>>
延伸閱讀：<<廚房&餐廳設計攻略，看完這篇規劃一次到位>>
延伸閱讀：<<室內設計做好衛浴規劃，擁有度假一般的好心情>>

如果對其他風格設計有興趣，可以觀看其他風格設計的重點。
延伸閱讀：<<５項設計要點，讓你掌握Loft風裝潢的絕佳配方>>
延伸閱讀：<<學會５招，輕鬆構築現代風裝潢俐落風範>>
延伸閱讀：<<工業風裝修重點在哪？6大要素帶你掌握灑脫不羈的酷>>
延伸閱讀：<<用５「不」打造出侘寂風不完美的美>>
延伸閱讀：<<4秘訣打造美感與實用兼具的極簡風>>
延伸閱讀：<<把握北歐風裝潢８原則，駕馭自然和諧之美>>