自地自建怎麼挑地？挑建地的３大重點

想要蓋房子，選地時檢視土地相關的法規條件相當重要，因為若是地目不對，連蓋都沒辦法蓋。在法規方面，我們不需要一條一條看，只需要先看一個重點，就是「土地的使用分區」，我們可以從這點衍伸了解很多建地的基本資料，為後續自地自建的順利與否做好基本判斷。

若找到屬意的土地，我們可以透過「國土規劃地理資訊圖資查詢系統」或申請「土地使用分區證明」、「土地登記謄本」，來了解以下該重點關注的４個面向。

查詢分區是否為建地？

了解想要的土地用途是不是被歸類為建地相當重要，這樣子才確定能買地蓋屋。

可蓋房子的土地分類第一種是在都市計畫範圍內的土地，也就是該地的土地本就被歸類為都市中運用，這時就要確認在規劃中的土地分區。分類為住宅區、商業區的土地最佳，而工業區與特定專區需要再詳細查詢地方政府的規定細則是否允許，一般來說比較困難。

第二種則是非都市土地的分區，主要有建築用地、農業及資源保育、產業與公共設施３大分類，這邊非常直觀，只要看使用地類別為是「建築用地」即可。這裡較為推薦在鄉村區中的「乙種建築用地」，與農業區中的「甲種建築用地」，而山坡地中的「丙種建築用地」、工業區中的「丁種建築用地」因為環境與法規因素相對複雜，較不推薦自地自建購買。

檢視有無指定建築線？

土地是否有指定建築線，攸關是不是能夠申請建造執照，這點相當好查詢，因為各大縣市多半都能夠在網路上搜尋「縣市名稱」加「建築線圖查詢」做初步建地評估。

若查得到建築線就能夠自地自建，若看中的土地沒有建築線，這裡需要了解的重點就是「能否申請指定建築線」。到了這一步，建議直接找建築師幫忙做初步的法規分析，判斷那塊地是否能申請建築線，若無則評估值不值得申請。

有時候基地周遭的道路寬度狹窄，可能會需要退縮一定的距離變成道路，這種情況就會使基地面積縮水。更糟糕的是碰上土地與馬路之間有私人土地的「袋地」，若地主不願意簽土地使用權同意書，那麼也無法申請指定建築線。

計算房子可以蓋多大？

要知道想購買的土地能蓋多大的房子很簡單，不需要困難的計算，只須獲得該建地法規上的「建蔽率」與「容積率」，即可簡單算出大致資料，而建蔽率容積率查詢都「土地使用分區」或在「土地謄本」上獲得。

建蔽率決定能夠蓋多寬敞，就是「單層的最大面積」，計算公式為土地面積×建蔽率；容積率決定總樓地板面積，攸關「總共能蓋多少坪」，計算公式為土地面積×容積率。

實例計算

有一塊50坪的土地，查詢法規後確認建蔽率為60%、容積率為200%，那房子可以蓋多大呢？

首先，先用建蔽率計算房子可占土地面積為50坪×60%，等於能蓋30坪，剩下20坪為法定空地。再來，用容積率算可以蓋的總坪數為50坪×200%，總坪數可蓋100坪。

最後，用總坪數除以可蓋面積，就可得出可蓋樓層數：100坪÷30坪算出大約可蓋3.33層，每層樓30坪。若想精算用滿容積率，則能夠縮小每層面積到25坪，共蓋４層樓。知道建蔽率與容積率，就可推算出可蓋房子的「身材」，也能為自地自建做出更好的規劃。

確認土地持有者是誰？

最後，就是確認土地的所有權人是誰。除了有確認賣家的功用，還能了解該土地是否存在影響自地自建後續流程的「他項權利」，自建選地時最該注意的就是抵押權、不動產役權兩項。

「抵押權」是指土地有被拿去當作擔保的不動產，一般在自地自建時，大家會去申辦土建融資調度資金，這時土地上就會註記提供融資的銀行有抵押權，但如果購買的土地本身就有其他抵押權，這就會影響後續自建主融資權益，甚至有可能該建地會遭到法拍，所以要特別注意。

「不動產役權」則是有可能登記在未與道路連接、遭他人不動產包圍的袋地，這種土地需要仰賴旁人的應允獲得通行權，並設定登記完畢，土地上就會登記有不動產役權。若購買的建地有登記，最好要詳細確認登記的內容為何，避免後續爭議。

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預約諮詢

自地自建法規方面八成都可以線上完成檢視，但實際探勘建地的狀態再下手還是相當重要的，因為能夠實際看見建地現況、周遭環境。這一步建議與建築師同行，也能同時與建築師討論建築設計在意的重點，大家可以在前一步選出幾塊屬意的建地，再找建築師做建地評估，以下整理出勘查建地時可以注意的６項條件，便於購地勘查時做參考。

生活圈基礎設施

無論是買房還是自地自建，居住地的生活圈功能是否符合生活型態都很重要。例如家中若有孩子，那勢必得關注學區距離問題，其他關於食衣住行、採買便利、是否有大眾交通工具，大家對於自身需要的生活需求最為理解，因此應該留意周遭的環境來做建地評估。

連外道路的通暢

自地自建的施工過程中，難免需要許多大型機具、大貨車之類的來往，倘若建地周遭的道路過於狹窄，對於自地自建興建成本會額外增加許多負擔。因此如果條件允許，挑選擁有四通八達道路的建地會更為妥當，而且也能減少挑到袋地這類有較複雜土地需要處理的狀況，使過程更為順暢。

建地形狀與地貌

方正的土地與平整的地貌是自地自建的最優選。

建地若是多角形、異形，在房子的規劃上就會產生許多難題需要克服，再加上容積率、建蔽率的法規，很有可能大幅影響土地坪數的利用率。

而平整的地貌可以減少施工初期整地的成本，倘若土地上有建物，或是地貌不佳，就需要額外支出更多的費用來拆除舊建物並清運，這些都會增加買地蓋屋的預算負擔。

地質的安全評估

地質檢測這塊無法單用肉眼評估，通常需要委託專業鑽探。一般而言，若周遭已有既存建物，通常地質狀態不需太擔心，但畢竟台灣地震頻繁，也有可能使地質發生變化。

無論如何，自地自建前做好地質檢測可以決定建築物該怎麼蓋，不僅是建築設計上的結構安全，也可確認地下水位的分布位置，避免自地自建施工時挖到地下水，產生鄰損爭議。

建地下管線樣態

土地下方若有管線，會影響到自地自建的建築設計與基礎工程施工，因此在設計階段，要向縣市政府與台電、自來水公司申請地籍圖資以及地下管線位置圖，確認建築基地下方是否有管線穿過。

倘若管線穿過預定的地基位置，很可能需要做設計保護，或是申請管線遷移來重新配置新房子的水電管線，這部分會有額外支出要納入預算。

此外，若土地下方的是公共管線，沒辦法移動時，那就必須在建築設計階段規劃避讓。

日照與氣候變化

觀察建地的日照與風向，可以設想未來房屋的座向。理想中台灣氣候的最佳格局為「坐北朝南」，冬天能防範東北季風，夏日能引入涼爽的西南風，所以自建主通常也會希望這樣蓋。

但每塊土地的環境多少有些差異，加上建地形狀、周遭建築的樣態不同，直接選擇坐北朝南的設計並不一定是最好的規劃。所以，即使土地旁邊空曠，也需要稍微觀察天候做綜合考量為佳。

前面兩步驟，都是客觀條件的「選好地」，到了最後下抉擇時，還是要看自身手上的預算來做決策，畢竟大家都想要完美的好地，因此越好的地段土地價格自然也越高昂。在實務上，可以簡易計算以下自地自建會有的４類支出，再選擇可以負擔的選項入手。

購買土地價格

地價是自地自建中比較難預測的成本，因為各縣市土地的每坪時價大不相同，且於都市、郊區、鄉村的土地價差甚大，所以這一點是手上沒有建地的自建主需要評估的重點。若有條件，大家多半都喜歡生活機能佳的區域，不過相對的價格會比較高，這也是許多自建主評估預算後選擇在郊區蓋房的主因。

行政跑照支出

自地自建的成本中，行政跑照費用會穿插在各項流程之中，小至書狀費約在百元內，大致登記費用，依照登記資產的總額度來計算比例。

像買地就會有地政登記規費、稅捐、增值稅、代書費等等，倘若購買一塊1,000萬的土地，零碎的費用加起來可能需要額外支付4、5萬的行政支出。後續施工流程需要的土地鑑界、建照與使照申請、結構審查……這些必須行政支出占總比例不多，但零零總總加起來也不少，若資金比較不寬裕，還是要稍微計算一下這些支出，能夠更好的確認能夠用來買地蓋屋的資金有多少。

設計與營建費

自地自建的設計費與營建費通常占據最大比例的支出，通常會合併再一起報價，約為每坪18～25萬，依照地區、地段差異、土地的條件不同，還有建築師的資歷與名氣會影響自地自建的整體報價。若尚未決定要買哪一塊地，最好能一併諮詢建築師給予合適的建議，以便在預算內做出最好的選擇。

融資貸款利息

現在大家多半都懂得資金利用，因此即使能夠全款付現，也會選擇使用融資貸款來使金流運作更順暢，不管是針對自地自建費用的土建融資，還是有其他投資理財的考量。

倘若有這方面的需求，在自建選地時，最好事先找金融機構初步評估土地本身可申請的貸款額度，不僅能更靈活的調度資金，也能避免自地自建開始施工後自備款不足的問題。

黃淑珠

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自地自建選地該注意的重點已說明清晰，但仍有一些問題是許多自建主常有的困惑，在此狸樂聚整理出４個常見問題，為大家做解答。

怎麼確定我的土地能蓋房子？

有時大家會從長輩身上繼承到一些土地，繼而想要做自地自建，那麼該怎麼知道土地能否蓋房子？

相當簡單，只要申請最新版本的「土地登記謄本」，就能同時確認土地的「使用分區」以及「產權內容」。只要是被歸類為建築用地，並且產權清晰、沒有「限制登記」，就可以直接找建築師做進一步的建地評估、自地自建討論。

中意的建地土壤液化怎麼辦？

若看中的建地有土壤液化，不代表這塊地不能做自地自建，但要有「地基工程」成本增加的心理準備，這時大家要考慮：

1. 確認土壤液化的程度
2. 評估手上的資金是否能夠負擔加強基礎的工程

若只是輕微液化，可能只需要使用基礎加強工程，如打樁工程、連續壁，但若是嚴重液化，就要連地基本身開始改善，運用灌漿、置換鬆散砂土來改良。

另一方面，若尚未買下這塊地，也可藉此作為議價籌碼，要求地主調降地價，以補貼增加的工程支出。

一定要做土地鑑界嗎？

倘若要做自地自建，那麼土地鑑界一定要做，不僅是因為申請建造執照時需要有土地鑑界的結果，這也是保護自身房地產權的「保險」。

買地前做土地鑑界，可以確認土地面積與實際上相同，也能讓建築師有精確的座標做建築設計，並且確保房子不會不小心蓋到鄰居的地上，即便越界只有一點點，鄰居也可能 依法提起訴訟，這種糾紛一定要避免。

所以千萬別為了省錢而跳過土地鑑界，這能夠保障房子合法且無爭議的興建完畢，可以說是買地蓋屋時CP值最高的支出。

可以在山地蓋房子嗎？

山坡地是否能蓋房子，重點還是要看該塊土地的使用分區是否能興建，山坡地可蓋房子的分類通常是「丙種建築用地」，再來就是農地或林地（這種分類只能蓋農舍，土地面積至少要0.25公頃，且要具備農民身分）。

無論是哪種分類，即使可蓋房子，山坡地的建蔽率與容積率都會比平地來得少。還得依照《山坡地建築管理辦法》檢視建地的坡度，若平均坡度超過40%，或是土地位於順向坡與斷層，依法也不得興建房子。

此外，山坡地做自地自建，會比平地多出更多成本，如依法要有「水土保持計畫」的額外基礎工程，也要考慮山地的道路是否通暢，能夠讓工程車進入。因此若決定要在山坡地蓋房子，最好能先諮詢建築師、地質技師一同討論可行性。