自地自建完全攻略：５階段打造你的夢想家

在準備自地自建階段，最重要就是確定建地與預算，這兩者會牽涉到如何與建築師談論更進一步的自建屋規劃與後續流程。

土地評估

一般在自建案中，自建主於土地層面會有兩種狀態：已持有土地及尚未購買。

已持有土地

如果已經有想要在上面蓋房子的土地，且沒有產權疑慮，後續步驟比較簡單，就是直接攜帶土地謄本約建築師談自地自建費用、設計，並評估土地的狀態與合適的規劃。

尚未購買土地

若還沒有土地，那最好先找好幾塊目標建地，再攜帶相關資料諮詢建築師，如此一來建築師可以依據你對自地自建的想法還有客觀條件來提供建議，也能因此避開法規陷阱，減少隱藏成本。

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資金盤點

盤點資金預算，就是檢視自己有多少現金能夠運用，且要足以負擔自地自建長跑過程不可預期的「意外」。

若查詢自地自建一坪多少錢，很容易能得到答案，例如做簡單一點每坪15萬～20萬，建材挑好一點每坪25萬以上，但若只憑這個答案去評估自己的預算是否充足，金流很有可能在營建的階段付款過程慘遭滑鐵盧。因為自地自建在銀行貸款時，無法貸到想要的全額是很常見的事，因此確實檢視自身金流狀態，才能從容應對自地自建流程中的風雨。

我們可以透過計算自地自建費用，來回頭評估手上的現金自備款是否充足，參考以下兩個公式來確保資金充足。

• 自地自建總預算＝土地成本（含仲介、代書費、土地增值稅）＋營建成本（建坪×每坪單價）＋雜支（設計費、行政規費等等約營建成本的10%）＋預備金（10%～15%）
• 現金自備款＝（土地成本×50%）＋營建成本＋行政雜支＋預備金

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預約諮詢

自地自建的規劃階段，重點就是與建築師溝通房子的設計，這個階段有３個重點，目的都是為了在溝通中達到雙方的認知一致，設計出滿意的圖面，並足以繼續合作下一階段的營造工程。

整理生活需求

房子除了要滿足基本的遮風避雨與安全，還要符合生活型態的功能與動線，所以自地自建前要整理生活需求清單，讓建築師能更快速釐清你夢中情宅的樣貌。是要規劃出幾房幾廳，要有多少浴廁，是否要無障礙設計、電梯等特殊功能？這些都能列入需求清單，寫得越詳盡越好。

在整理需求時，可以由大到小整理生活需求，其中統計人與物的數量，會是第一要務。像成員數量攸關要蓋幾房，廚房、餐廳、客廳的尺寸，家裡有多少交通工具要擺放？除了一般床、櫃子這種大型家具外，是否有鋼琴、電腦、健身器材這種比較大的設備，再來才是需要的收納空間總量。

最後，是家庭成員的個人需求清單，特殊空間的需要，還有對未來生活的願景。這裡通常需要經過統籌、相互妥協，計算自地自建預算，才能在負擔內規劃出合適的動線與格局，並在空間中保留彈性，應對將來的生活變化。

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提供風格喜好

與建築師溝通中風格偏好乍看簡單，卻容易在最後出現衝突。因為風格樣貌在每個人的心中都不同，只靠言語討論，造成的認知差異會比想像中的大，爭端也由此而生。

所以自地自建與建築師、室內設計師做溝通時，可以透過蒐集自己的「偏好圖庫」來做輔助，並在元素比較多的照片中做註解，明確寫出是喜歡照片中的哪一個要素，好讓自建屋最終的樣貌能如自己所願。最後，在自地自建設計定案之前看一兩張渲染圖參考，可以讓成果更滿意。

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簽訂合約

自建主的義務是準時交付款項，而建築師與營造商的義務則是引領自建主在自地自建流程中完工交屋。但自地自建的合作牽涉繁雜，且一些難以預料的問題比較難分清楚權責，因此就要仰賴詳細的合約，來將這些情況釐清，以防真的碰上狀況時雙方起爭議。

閱讀合約時，除了最基本的施工圖說、規格、付款條約、保固責任要細讀，網上自地自建分享案例中最常看見的就是「追加項目」，所以合約中應寫明「先報價、後施工」，如有需要變更的情況，額外透過書面或通訊軟體紀錄明確標註項目與金額，在知情同意的情況下才可動工。

另外就是工期拖延的情況，自地自建期間可能會碰上缺工、缺料，或是氣候不佳，甚至是水電、執照沒有申請下來導致。無論是什麼原因，合約中最好載明「完工日期」與「逾期罰則」，如此一來在情況發生時，營造廠會比較積極處理問題，不僅能起到督促的作用，也能保障自身的權益。

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選擇障礙，不確定要找誰設計？

從設計師專長與風格做選擇

黃淑珠

江榮裕

在自地自建的營建流程中，需要行政上合法的證明，以及基本水電的支援，這些執照的申請會穿插在整個流程之中，以保證房子是在合法規的情況下興建而成。

建造執照申請

建造執照是自地自建的保障，能順利申請代表房子的設計通過審核，符合基本規範的結構安全、消防法規，保障了居住安全，也是合法動工的證明，是相當關鍵的一張執照。

建造執照申請一般自建主不需要太憂心，因為這一步通常就是委託建築師的事務所直接跑照，因此大家只要把重心放在自地自建規劃設計的討論，最後動工前確認建造執造有核發就足夠了。

臨時水電申請

生活中需要水電，而在自地自建尚未完工的建地中，水電依然是施工過程中不可或缺的存在，因此申請臨時水電是必要的程序。

在獲得建造執照後，就可以著手向台灣電力公司、台灣自來水公司申請臨時水電，為施工的機具做準備。這裡能夠由自建主自行申辦，但委託廠商會比較有效率，因為水電都需要現場勘驗，這一塊缺不了專業的幫助。

雖然臨時水電的價格較高，乍看會增加自地自建費用，實際上比起額外叫水車，使用發電機，仍是比較實惠，而且一開始規劃完善，在完工後就能直接申請轉為正式水電，不需要改來改去，屬於倒吃甘蔗的步驟。

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營造階段是自地自建很漫長的一段過程，身為自建主能做的事不多，一般人都會選擇偶爾到現場監工，查看施工的狀態是否良好，順便了解階段驗收的情況，這裡大家有３個重點可以特別留意。

建材清點

自地自建流程之中，驗收環節中大家最容易做到且CP值最高的就是建材清點，因為這無須清楚知道工法細節，只需仔細核對。因此大家偶爾到建地觀看施工過程時，可以複印合約中的建材明細，以便到場時檢視運用的建材規格、品牌是否與合約上註明的一致。

像鋼筋的粗細、磁磚的品牌、板材的厚薄，都是保障自建屋品質的重點。大家會選擇比較困難的自地自建，也是因為可以自己選擇建材用料。而在案場能看見營造商確實都使用了與合約相符的建材，這是誠信的展現，自建主也會更安心。

比對圖面

一般人在非專業的情況下，要在自地自建施工過程中參與驗收，就是要核對圖面，因為施工圖面都在建造執照時經過核可，可以說是自地自建的「視覺化合約」，將營造商該達到的義務都標註在上面。

不過建築施工圖說眾多，除了平面圖、立面圖、3D圖，更多的是給予不同工班觀看的施工圖、細部詳圖等等，並不是每一種普通人都能輕易理解，若凡事詢問，恐怕影響工期與合作信任。因此在自地自建過程中驗收，大家能夠往比較大且實際能簡單理解的方向確認重點，例如：關注空間的尺寸、隔間厚度與位置是否正確，細節一點就是看插座與開關的高度、排水口位置等等機能性的項目有無遺漏缺失。

即時溝通

營造階段監工時，不論清點建材或比對圖面都不是萬能，因為自地自建工程進度不好延誤，因此大多數情況仍由工地主任管理整個工程的品質與效率，所以自建主到場觀看時，不一定有辦法從頭看到尾。

此外，對於施工圖說上的標註，無需過度拘泥死板，現場施作導致的一些合理公差以及因現場狀況微調的情況，無需為此過度感到不安與質疑，避免造成與營造廠之間信任的隱憂。

所以大家在做自地自建監工時，如果心有困惑，感覺有哪裡不符合的地方，可多找工地主任即時溝通，盡量不要直接當面質問工人。將覺得不安的重點詢問案場管理者，通常都能得到清楚的說明，若真的是有疏漏的情況，也能夠得到即時的更正，避免不必要的爭執。

延伸閱讀：自地自建監工與階段驗收心法

在自地自建完工之後，就是大家最期待的交屋入住了。不過在真正交屋之前，新房子還需要通過法定驗收與品質驗收，並改善完缺失後，才能夠安心居住。

使用執照

申請「使用執照」等同是自地自建的法定驗收，這不會等到自建屋竣工後才執行，而是在施工過程中，建築師（監造人）與營造廠（承造人）便會申請主管機關進行階段勘驗，而主管機關收到申請後，就會依照工程階段到建地現場做基本的勘驗以及隨機抽查，保障施工過程皆是按圖施工。

申請使用執照時，監造人與承造人須跟建管單位的承辦人員約定時間，查驗自建屋最終成果是否與圖說相符。若自地自建驗收不過，就需要改善到符合標準，才能領得使照。不過，使照核發僅是代表房子非違章建築，且結構安全、消防、排水皆符合國家標準，細節的品質還需要做更詳細的驗屋。

另外，自建屋的使照核發之後，大家要快點將臨時水電轉為正式水電，這樣才不會額外多付錢。

品質驗收

獲得使照後，大家對於自建屋的結構、消防安全與排水功能可以安心，但更細節功能、裝修的美感都還要自己做品質驗收，才能在交屋後不必面對各式修繕。

在這個階段，通常大家會猶豫是否要找驗屋公司來幫忙，因為自行驗屋缺乏科學儀器能夠做出精準、有說服力的判斷，只能依靠一些小道具檢查水平、油漆表面、磁磚空鼓、插座是否有電這些問題。

而房屋結構、漏水、管線等問題，是較難透過基本檢查來判斷，因此會建議初驗時請驗屋公司來檢查，並羅列自地自建驗收清單、注意事項確認，確認基本功能都完善，只有剩下表面的缺失後，複驗就能自行檢查。

交屋入住

交屋入住後，漫長的自地自建之旅就到這裡結束了。不過儘管經過了驗屋，仍是有疏漏可能需要一段時間居住後才能覺察。

因此，大家住進房子後，要謹記妥善利用保固期的權益，在新家生活時多觀察是否有門窗開關不順、漏水等等問題發生，正常使用下如果有異常情況在保固期內發生，都可以找營造商到府處理。

延伸閱讀：完工入住後問題多？健康隱憂、日常維護與裝修保固

自地自建的迷人之處在於量身訂做，但自建屋能成功的關鍵則是風險管理。因此如果要在預算內完成高品質建築，需要的不僅是知識，還需要一位能穿透法規迷霧、協助資金調度且能夠信賴的引路人。

狸樂聚除了提供基本概念，也能引薦專業的建築師、營造商，幫助大家在打造夢想好宅的第一步開始打下穩健的基礎。

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