自地自建流程之法規行政事項申請大全

不動產價值高昂，且於法律上有特殊位置，為了保障所有人權益與社會規範，在興建時需要有建物的來由記錄，以證明建築物從零到有的過程皆符合法律規範，最終才能核發得以使用的「身分證」，並核發擁有公共權利的「戶口」，獲得行政地址。而水電瓦斯等生活需求機能，也需在建造過程中向權責單位申請，才能順利入住使用。

這些申請項目散布在整個自地自建流程中，以下根據流程順序分階段說明。

在自地自建動工前，需要得到地方政府的審核與允許，因此有許多前置作業要進行，這個階段有３個必要申請事項，另有２個特殊情況下才需要申請的執照，以下將分別介紹清楚這些事項在自建房屋中的用途與影響。

建築線指示

自地自建流程中，指定建築線的用途在主要有申請建造執照、定義基地與通路邊界、提供建築師設計依據３項。建築線不僅是在施工前能夠依據法定程序確保基地邊界範圍，後續建築設計、申請水電權利也都需要獲得這項認定，是自地自建很重要的一步。

要做建築線申請前，要先做好土地鑑界，需到所在地的地政事務所申請「土地複丈」，在勘測後請建築師或測量單位繪製圖說，再將土地權狀、鑑界圖、申請書等相關文件送交都市發展局申請指定建築線。

不過，自地自建並非一定要申請建築線，因為有些土地已經與政府公告的都市計畫道路接壤，或是購買的建地就在重劃區，這種情況土地在重劃時已界定了道路和建築線，所以可以免申請。另外還有一些農舍的興建，也可以不需要與道路鄰接。是否要申請建築線，可至地方政府的都市發展局查找地號，看該塊土地是否位於「公告免指定建築線」的區域。

建造執照

申請建造執照是自地自建的必經過程，因為建造執照代表房子是合法動工，確保房子的設計符合最基本的結構安全、消防法規，得以申請合法水電瓦斯，保障居住安全與生活便利，未來若要買賣，也才能依法實行交易。另外，自地自建要跟銀行申請融資時，建照也是須檢附的必要文件。

建造執照申請需要委託建築師做好基地測量，並做出符合《國土計畫法》、《都市計畫法》、《建築法》、《建築技術規則》的設計。接著建築師會準備好建造執照申請的送審文件，將文件送至地方政府的建管單位立案申請。

而後的流程主要是由審查單位確認內容符合規範，若合格後需要繳納規費，便會核發建造執照。倘若中間有需要改正，則會說明原因後退件，建照無法核發的原因通常是文件缺漏、設計不符、圖說內容有矛盾，需要針對不合規範處改正或是補件再次送審，整個過程可能需要1～3個月，規費金額為建築物造價或雜項工作物造價的千分之一以下。

雜項執照

雜項執照於自地自建流程中，是不一定要申辦的執照，這張執照主要是針對「非主體結構物」的工程核發，也就是像圍牆、水池、倉庫、停車棚之類，不像陽台、女兒牆這類是依附在主建築物上的獨立結構物。

在自地自建中，除了有額外的這類非主體結構物規劃需要申請雜項執照外，若建地位於山坡地，需要做整體開發、水土保持相關的工程，這時就會需要申請雜項執照。

申請的流程與建造執照相似，都需要由建築師準備好相關文件提交送審，待執照審查通過核發後才能施工。一般狀況下雜項執照約能在１個月內申請完成，要注意的是，山坡地的雜項執照申請流程較為複雜且困難，有可能會需要2～3個月才能順利核發。

拆除執照

自地自建時，拆除執照只有在建地上有既存建物時才需要申請，倘若土地上只是有草有樹，並不需要額外申請拆除執照。

與其他建築執照相同，申請拆除執照都需要由建築師準備拆除圖說等文件，向地方主管機關提出申請後，大約１個月內就能取得，取得後要在半年內申報開工拆除。要注意的是，領得拆除執照並拆除完工後，還需要額外向地政事務所辦理建物滅失，以及向戶政事務所辦理門牌廢止，在法律上註銷原有建築。

或許有人會認為，都要自建房屋了不需要申請就能直接拆，但這不僅是會被建管單位罰錢，環保局也會裁罰，甚至屋主還要去上課。自地自建如果上面有建物，就一定要申請拆除執照，唯一能例外是，原有建物是違章建築，「且」建地所在的地方政府容許自行拆除違建。

申辦開工

取得建照後還需要申報開工，才能施工。申報開工需要先將事前需要的執照申請完，由營造廠、監造人準備好開工報告書、建造執照、雜項執照等等相關文件，並向環保局繳納空汙費後，向當地政府建管處申報核備，審查通過後即可開工。

建造執照已經取得後，這個過程通常不太會有問題，除非是在山坡地做自地自建，所需文件才會較為繁複。此外，自建房屋獲得執照後，應該在６個月內開工，若沒有辦法在預定期限內開工，得以額外申請展期３個月；若未能於建築期限完工，也能申請展期１年。

隨著自建房屋基礎工程逐漸完成，施工中途會需要申請水電瓦斯以便施工機具運作，同時裝設房屋的水電機能。以下介紹水電瓦斯各自申請的單位、如何申請，並說明這個階段的申請對自地自建流程的影響。

用電申請

自地自建工程中，申請用電分為兩階段。

正式開工前，因為房子尚未擁有身分證（使用執照）、地址，因此機具需要使用電力時，只能選擇先申請臨時用電。申請的方式是以土地所有權人的名義申請，通常會委託廠商憑「建造執照」、身分證、土地謄本等文件代理向台灣電力公司申請。雖然也能自行申辦，但由廠商代辦較有效率。臨時用電的作業時間若周遭無須額外做外線工程，可能在10天內就可使用，但偏遠地區可能要20～30天。

而正式用電須等到完工、取得「使用執照」之後，才能夠申請將臨時用電轉為正式用電（新設用電）。

兩個階段都需要由台電查驗線路，以保障用電安全。這邊要提醒，電表的位置若一開始就確定，可避免變更為正式用電還要再次施工改位置。

用水申請

用水與用電申請過程幾乎相同，自地自建的用水申請也分為臨時與普通用水兩階段，只是申請單位為台灣自來水公司。臨時用水申請時間在取得「建造執照」後，轉為正式用水則在取得「使用執照」之後。

申辦流程除了準備文件，等待台水審核完資料、現場勘驗、支付費用後，才能讓台水裝表供水，這個過程大約需要45天，不包括中途補件、改善的日期，所以需要盡早申辦，確保施工順利。

由於臨時用水的階段，水費會比普通用水高1.5倍以上，所以取得使照後應盡速申請變更轉為普通用水，能夠有效節省自建開支。

天然氣管線申請

天然氣瓦斯管線與水電不同，自地自建不一定能夠安裝天然氣，因為是否能安裝天然氣，要看建地周圍是否有「天然氣主幹管線」，再來就是法規要求必須以外牆「明管」配置為主。

在自地自建中做出配合法規的設計不成問題，但周遭有沒有天然氣管線，就要在自地自建初期就要先做好調查，如果土地較為偏遠、沒有天然氣管線，就無法安裝天然氣。而天然氣服務需要洽詢當地的公用天然氣事業，不像台電、台水屬於國營事業，因此各地都有不同的服務公司，建議在購地前，就致電在地天然記公司詢問該土地的「供氣可行性」，便於建築設計規劃。如果基地距離主幹道很遠，外管費用可能會高達幾十萬，很可能大幅影響自地自建預算高低，最好將這一點納入評估。

確認土地於供氣範圍後，需要先做好設計，待建造執照核發後便備妥文件申請天然氣配管，中間依照進度分段施工，在取得使用執照後正式掛表供氣。

黃淑珠

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自地自建蓋完後，不像買房能馬上入住使用，還需要經過申請檢查核可等流程，才能掛上門牌，確定入住。以下整理出４項房子蓋完後需要做的申請事項。

門牌與地址

自地自建要申請門牌編釘，這一步在建築物主體結構完成、板模拆除，能夠明確辨識外觀戶數與出入口後，就可到所在地的戶政事務所申請門牌了。

門牌編釘申請並不困難，通常由起造人（屋主）自行申辦，只要備妥申請書、身分證、印章、建造執照正本、建物位置圖、建物各層樓位置平面圖，並且繳納門牌費用60～90元（依各縣市規定）。若委託辦理，要檢附委託書跟受託人身分證，還需要額外支付委託費。

自地自建的門牌編釘多半為初編（若建地原本存在建物，亦有增編、整編等案例），一般需要3～7個工作天能完成，端看地方政府的工作效率，亦有20天才完成建檔的案例。因此會建議在「使用執照」之前辦理，以便後續將臨時水電轉為正式水電，還有設籍登記的效率。

使用執照申請

使用執照是在自建房屋完工後，表示興建過程合法的證明，獲得後才能夠順利接通水電、申請地址，這也是未來要做房地產交易及產權登記的必要文件。

使照通常會在房屋施工完成，並且竣工勘驗合格後，由營造廠商（承造人）負責提出申請，這個流程屋主無法自行辦理。由營造廠備妥文件申請後，建管單位、消防居會派人會勘竣工照片、實際建物，確認自地自建的房子是否「按圖施工」。

現場查驗過程中，若有缺失需要依規定改善、檢討，倘若有不符合的情況，則需要準備變更圖說，等一切改善查驗完畢後，就是等待使用執照核發。整個過程可能需要1～2個月，若情況複雜可能需要更久，倘若施工時就知道有改動設計，最好主動申請變更設計，能夠縮短使照核准的時間。

這裡要提醒大家，在使用執照尚未核發時最好不要簽收驗屋，避免難以追究廠商後續的缺失改善。

建物所有權第一次登記

建物所有權第一次登記，又稱「保存登記」，是指房屋建成後，第一次在地政事務所登記所有權。做完登記後，自建房屋就能夠獲得合法房屋保障，獲得產權證明，未來想融資貸款也可以設定抵押權。

申請建物所有權第一次登記的時間，在「使用執照」取得後，應備文件有申請書、身分證、戶口名簿、建物測量成果圖、使用執照影本等等，詳細需備文件可能略有差異，應參考建地所在之地方政府的網站說明。其中「建物測量成果圖」需要先向地政事務所申請，不過2013年（民102）後的新建物，可以選擇用建築師簽證背書的「建物標示圖」代替。

這個階段可以由屋主自行去申請，也可以委託代書辦理，若想要省下代書規費可以選擇自行申請。 申請後要等待，測量、公告30天，待無人有異議後，登記機關會核發房屋的身分證「建物所有權狀」。

戶籍遷入登記

自地自建的戶籍遷入登記辦理，可以說是「最後一哩路」。這不僅是戶口名簿上的地址變更與確認，還牽涉到未來房屋稅與地價稅能否適用最優惠的「自用住宅稅率」。

應備證件有原戶籍地戶口名簿（辦理遷出）、遷入地戶口名簿的規費30元、遷入者身分證、印章，再來就是建物證明，如房子所有權狀、稅單、水電瓦斯收據皆可，而自地自建為新屋，若所有權狀尚未核發，可以用使用執照代替。

辦理戶籍遷入除了本人、戶長外，利害關係人以及受委託人皆可申請，只是要額外檢附委託書、受委託人的身分證與簽名、印章。若需辦理全戶遷徙登記，需要備妥當事人近２年拍攝正面半身彩色相片1張相片或數位相片，若當事人未滿14歲且尚無身分證者可以免交相片。

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自地自建申請的項目眾多，但只要找到經驗豐富的建築師、營造廠配合，通常過程中的申請都能夠順利完成。以下狸樂聚整理３個自地自建執照、申請項目的常見問題來幫大家解惑。

能在建造執照未發前動工嗎？

答案是：不可以。

依照《建築法》規定，建造執照沒核發前施工屬於擅自建造，建物會被視為「違章建築」，建管單位可勒令停工、罰鍰，甚至能依法拆除。所以必須在建照核發，並且完成「開工申報」後才能正式動工。 

自地自建時大家會希望能夠搶進度，減少時間成本，有時甚至會抱持僥倖心理在建照核發前先動工，但不怕一萬只怕萬一，若遇到需要拆除重做的狀況，需要負擔的不僅是更多的時間，還有額外的罰鍰。另外，不能夠提前施工，也別忘了不要太晚開工，因為建造執照取得後若６個月沒申請開工，建照將會自動失效，需要重新申請。

行政事項申請未通過怎麼辦？

自地自建中的行政事務申請主要可分２個面向：一是向政府行政單位的申請；二是民生機構水電瓦斯類的申請。

無論是哪種，面對申請不通過，首先要冷靜檢視不通過的「原因」，避免慌張造成溝通困難。

對行政機關

行政機關的審核關鍵是「挑錯」，目的是確保建物設計合法、安全，因此申請不通過在自地自建的過程中是常態，一次就過反而是運氣好。若是執照核發不通過，公文上都會列出具體的退件理由，若退件原因不是地目不符這類無法改變的因素，都屬於可以修正的範疇，只要與建築師討論，針對缺失改善、補件，通常都能夠度過難關。

對民生機構

水電瓦斯類申請，只要不是周邊沒有管線這種情況，多半會是現場勘查測試設備、零件時結果不符合法規要求，這種只要更換符合規定的零件，重新檢測就能夠通過。

無論申請的內容是什麼，大家只要保證不違法，通過多半只是時間問題。若希望過程能夠順遂不延宕，自地自建挑選經驗豐富的合作對象，並在簽約時委託營造廠辦理會更順利。

可以不申請臨時水電嗎？

自地自建理論上可以不申請臨時水電，但實務上卻是不可能的任務。

法律上沒有明文表示一定要申請臨時水電，但建築工程中的機具要用到電，攪拌水泥砂漿、混凝土養護等工程也都需要用大量的水，因此如果不申請的話工程難以進行。若想要租用發電機或水車雖然可以，但價格比起申請臨時水電更貴，甚至可能會影響施工品質，而且發電機運轉會有噪音與柴油廢氣，可能會與鄰居發生不必要的糾紛。

另外，有些人會考慮向鄰居借用水電，不過家庭用電通常支撐不起自地自建這種營業用電。而且住家水電用量都有過往資訊可回查，若被台電、台水發現用於施工，恐怕導致鄰居被轉為營業水電，又會產生複雜的爭議。

因此申請臨時水電在自地自建中可說是必要項目，只有幾種情況例外：

1. 建地本身有既存建物，且保留原本的水電錶可沿用。
2. 工程規模很小，且建物可能只是圍籬、倉庫用途，完工後不需用水電。
3. 建地在偏遠地區，周遭全然沒有水電管線。