釐清自地自建費用明細，精確掌握你的造屋預算！

買地自建費用在總支出中屬於非必要支出，因為有些人本來就有備妥建地，但並不是所有人都有這樣的條件，所以準備購地的預算對大多數自建主來說仍是必要。而買地屬於購買固定資產，不像在便利商店買東西一手交錢一手交貨，因此除了土地本身的價格，還會衍伸出其他開銷。

購地費

土地價格年年上漲，但不同區域的土地時價差異甚大，在蛋黃區與蛋白區的價格就差很多，另外還要評估土地使用分區、容積率與地段交通便利等因素，所以難以評估出一個確實的價格範疇。

自地自建在計算購地費需要多少時，一般來說可以先參考政府單位的公告地價做參考，不過政府單位的土地公告現值是以「平方公尺」計算，而民間交易土地時，通常以「坪」計價，因此要以「公告現值÷0.3025」來換算「每坪公告現值」。

不過，通常土地的實際成交價會高於公告現值，所以大家還要參考內政部的不動產交易時價查詢服務，便於更了解看中的土地大致的價值，才能更好評估買地自建費用。"

仲介費

找仲介購買土地做自地自建，依照「內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，仲介費用的總服務費上限是成交價的6%，這個仲介費會由買方、賣方分攤，買方通常會負擔成交總價的1%～2%，剩餘由賣方負擔，價格應該在成交之前談妥，而且需要開立發票。

仲介服務費屬於可以議價的收費，因此在簽署委託書之前就要確認服務費的占比，避免事後產生糾紛。

那是否能夠不找仲介呢？是可以的，倘若大家能夠直接找到地主購買，便無須仰賴仲介媒合，自然能夠為自地自建費用省下一筆。

代書費

地政士（俗稱代書）的專業是代辦房地產買賣時的相關業務，因為房地產在交易時會牽涉資產移轉、稅務、登記以及需要繁雜的交易合約，所以大多數人在購買不動產時都會選擇找代書處理。

但找地政士是否為必要？答案是不一定，實務上買賣雙方可以相約前往地政事務所辦理過戶。但是自地自建流程較為複雜，還需要對於土地的評估，了解土地性質、限制登記等隱形風險，這些都是地政士能為大家確認的重點。

此外，自地自建牽涉的金額龐大，若要申辦土地建築融資，那麼找代書辦理，銀行端能夠比較容易核貸，後續也能協助辦理履約保證，避免過戶、完工前遇到捲款潛逃的情況發生。

最重要的是，一般人自行辦理常會有缺漏、不夠理解程序的情況，導致需要往返補件，因此會建議買地還是要委託代書辦理。因為委託代書買地的服務費用，通常在2萬～4萬左右，不太會影響總自地自建費用支出，又能保障交易安全。

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自地自建費用中，建築設計收費行情，若以每坪價格計算，大約在一坪5,000元～10,000元之間；若以造價百分比計算，則是總營建工程造價的5%～10%。

建築師設計費的報價高低，會依照４個因素有所差異：

1. 地區。台北市、縣市蛋黃區的費用通常高於中南部或蛋白區、郊區。

2. 建築師的名氣與經驗，越有名氣的通常報價較高。

3. 建築設計的複雜度。建地是否要地質改良？特殊造型？採用鋼骨結構等等，都是影響設計報價的關鍵。

4. 詳細服務內容的差異。一般建築設計費用包括設計圖、結構計算，還有建造執照、雜項執照、使用執照等行政流程的處理。

實務上，有些建築公司在報價時，會將設計費與監造費計算再一起，通常是採一站式／一條龍服務；另外就是設計合約與施工合約分開，是較常見的做法。無論是哪種，支付給建築師的價格都比較缺乏彈性，建議在委託時多了解服務細節，並以書面確認建築設計費用是否列於自地自建費用明細中。

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營造施工費用，是自地自建費用中最複雜的一項，因為包含許多工程、建材、廢棄物清運、工班薪資支出等等細項，在自地自建費用明細中常以各階段工程的方式羅列，每階段工程都是一項營造專案，令人看得眼花撩亂。狸樂聚將這些小專案明細拆解重新分類，幫大家更好釐清報價，也能在檢視施工合約時，了解哪些是能夠調整預算的項目。

基地整理

報價項目有哪些？

基地整理是自地自建的第一步，除了清理環境、打除既有建物，還需要整地，做假設工程將臨時設施設置完畢，才能做後續的土地鑑界與放樣，定位出建築物結構的邊角座標，以便後續進行建物結構相關工程。

自地自建整地這一段的費用沒有固定標準，端看土地的面積以及地況而定。若是上面有既存建物、地形高低起伏落差大，那麼就需要動用挖土機、怪手等大型機具清理、拆除，推土、壓實土地，那麼支出就會高，要看實際運用的機具租價。如果地況單純，只需請人工除草、簡易整地，自然價格便宜。

這個環節的報價，通常是散落在報價單各處，而非單獨羅列，有些不好處裡的基地，像是需要拆除既有建築的例子，建商甚至會將拆除工程額外專案報價，不包含於自地自建費用明細中。不過基地整理的費用在自地自建中比較沒有彈性，因為建地的情況勢必要整理妥當才能動工，所以沒什麼調整空間。

基地整理工期怎麼估？

由於每塊建地的情況差異大，因此整地費用的每坪價格差異甚大。至於工期，若是土地狀態良好，只需單純整地、清理雜物，就可以做鑑界與放樣，那麼整個流程大概只需要花3～8天就能做完，如果要拆除舊結構，整地完畢需要1～2週以上。

工班與設備

工班與設備是自地自建工程中最重要的成本項目，大原則是：越複雜的建築設計，工法越特殊，那麼工薪與設備支出越沒有節省空間。例如熱門的「清水模工法」，由於追求一次成形的極致效果，就需要嚴謹的澆灌混凝土，高昂的模板模具，加上經驗豐富的工班，才能控制混凝土的品質完成工作。

因此，如果預算有限，在與建築師討論設計時，盡量不要採用複雜的設計，如：鋼構結構、綠建築工法之類的選擇，這些設計都需要比較高的施工成本。而且自地自建通常規模較小，改用「規格化」、「標準化」的設計，重點擺在品質監控，確認施工精確，避免未來結構龜裂、漏水等問題發生，才能真正的省錢。

最後要提醒，「建材昂貴，重做更貴」，莫要在工資與必要設備上講價，能使自地自建之路更順暢。

建築材料與家具設備

建築材料方面，是自地自建費用中有很大彈性的項目，但仍需要檢視是在哪個工程階段的建材。基本原則是，關於結構、電路管線、防水的工程內容，絕對不能節省，因為攸關居住安全及生活機能。

而後續的表面裝飾工程，如磁磚、石材、塗料，以及門窗玻璃等，還有室內裝修的地板、天花板、木作以及其他衛浴廚具設備等等，都是能夠控制自地自建總預算的重點。尤其進口品牌的選擇，價格通常會比國產品牌高昂許多，若預算吃緊，適當做建材與家具設備的降階，預算可以縮減30%～50%。

考量一些未來不好改動的工程內容，大家可能還是會想選擇較好的選項，因此若要減省預算，大家可以從未來容易更換的設備開始降階，再來才是油漆、地板鋪設等裝潢工程。像是全熱交換器這類產品，可以先預留管路配線，待未來準備好預算再購入設備安裝。

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廢棄物清運

廢棄物清運時機在自地自建中有整地、主結構完成、交屋前三個階段，由於營建的廢棄物依《廢棄物清理法》規定需要申報流向，所以要找合法的清運公司處理，倘若沒有獲得廢棄物流向的三聯單，很有可能無法獲得使用執照，甚至可能負擔法律責任。

一般來說，自地自建的廢棄物清運，通常報價以車為單位，或是評估總量單獨報價一式，並且是以混合廢棄物的分類報價，這樣的價碼會比較高。若大家希望能夠在廢棄物清運這塊省錢，就需要額外要求在工地現場分類廢棄物，可減少20%～30%的清運費。

廢棄物分類省清運費

一些鋁門、窗框金屬、鋼筋、電線是可以變賣給回收廠；乾淨的「土石方」可與建築師討論填補自身的地基或做景觀造景，節省清運費，也省下買土方填地基的費用。將看似無用的廢棄物分類，可以化廢為寶，自然就能減少車次，降低支出。

這樣做雖然理想，但實務上為了趕工期，或是建地中沒有什麼空間能整理廢棄物，避免工人分類出錯遭罰，業界通常會直接報混合廢棄物處理。因此如果希望減少總買地自建費用，就需要大家主動提出廢棄物的處理方式。

工程管理費

自地自建的工程管理費是支付給營造廠或建築師事務所，作為工地主任薪資、各項工程監工、工序銜接，以及安全衛生管理及物料管理的綜合費用，目的是確保工程按圖施工，管理進度以及確認品質，負擔勞安風險與法律責任，通常報價是工程總價的10%～15%，是一筆不小的金額。

綜上所述，若大家想要減省工程管理費，就只能「校長兼摃鐘，自己監工」，然而這樣做風險相當大。除非本身看得懂施工圖，且了解結構安全以及各項工程的標準，能夠與工班溝通並合理調度，還需要擁有充裕的時間待在工地監工，否則過程艱辛外，很可能時常需要打掉重練，初衷是想省錢，最終卻更花錢。

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自地自建費用明細中，有許多不屬於購地、營建本身較直觀的費用，這些隱藏支出不一定會羅列出來，也容易被忽略，因此狸樂聚這裡統整了自地自建中的行政規費與其他雜項支出，避免遺漏了這些隱藏成本。

各項執照之規費

執照申請的規費是自地自建中容易忽視的隱藏成本，其中「建造執照」（必要）與「雜項執照」（非必要）的規費依照《建築法》第29條，會依造價收取千分之一以下之規費，與執照本身的工本費。

仔細計算，執照本身的規費並不算高，但建照與雜照這兩項執照的審查還需要額外的技術審查，所以還會有審照費，具體的收費情況需要查閱各縣市建築師公會的規範了解收費標準。

倘若一切順利的話，其實執照的費用不算高昂，因為自地自建的工程規模通常不大，千萬等級的建案，審照費用才有機會到達萬元。但蚊子再小也是肉，尤其碰上需要「變更設計」的情況，就會需要再次支付審照費，倘若執照逾期也會要重新申請復照，這些都是自地自建容易碰上的情況。

而「使用執照」（必要）本身的規費很低廉，然而使照申請過程繁複，需要建築師甚至消防、結構技師簽證，因此會需要額外支付每坪約3,000元～10,000元，這方面的報價通常會與建照申請合併，若想規避爭議，在簽約時確認報價內容、釐清責任歸屬，可避免權責不清需要額外支付規費的情況。

水電瓦斯申請費用

水、電、瓦斯（天然氣）這幾項生活資源，自地自建時都需要額外向負責機構申請，尤其水電是必需品，在施工過程中就需要使用，因此會先申請臨時水電，完工後再順勢轉為一般水電，恢復居家使用的水電費價格。

申請水、電、瓦斯都牽涉到拉管線，倘若自地自建的土地的位置在偏遠地區，離主要供給線路遙遠，就會需要挖路延長管線、增設電線桿等其餘設施，那麼費用可能會高達數萬至十幾萬元不等，尤其是瓦斯管線不如水電廣泛，甚至有可能到達數十萬，差異甚大。

不過瓦斯可改用瓦斯桶，但水電不行。因此若申請水電費用未在自地自建報價明細中出現，廠商很可能是採取申請後實報實銷的方式，這樣的資訊落差很可能讓大家輕忽這費用，所以了解這樣的可能性後，簽約前多諮詢是否已列入報價，可避免認知不同產生爭議。

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融資貸款

自地自建無論是選用土地融資、建築融資還是土建融資，都需要嚴格控管長達兩年的「現金流」準時付款，因此自備款必須準備充足。尤其是土建融資，由於是依照工程進度付款，銀行撥款也會依循進度逐步撥款，所以在簽約前要與銀行確認好融資撥款時間是否與合約相符，避免付款時銀行尚未放款的周轉危機。

此外，銀行並非慈善機構，多是「晴天借傘，雨天收傘」。而自地自建者多是個體戶，若要仰賴自身和銀行談貸款，核貸與談自地自建貸款成數可能會遇上一些困難，若能委託建築經理公司背書，有續建承諾及履約保證，雖會多一筆手續費，但銀行核貸會比較乾脆，且工程款是匯入專款專用的帳戶，能避免營造商捲款。

另外，要規劃預留「寬限期」，還有和銀行談「展延條款」，因為自地自建時間長，無論是行政流程還是天候狀況，工程難免遇上延誤，為自己保留付款的餘裕。

最後，在計算總預算時，要把融資貸款的利息也算進成本，因為只看百分比似乎不高，但總額算起來也不少。而房子在獲得使照後，盡速將「土建融轉房貸」，期限更長，利息較低，能有效減輕財務壓力。

不可預見支出

自地自建過程中除了「以為」這本來就含在報價中的認知差異外，還有報價單無法預估，包括營造廠都難以預料的支出，這些情況若沒有準備一筆，會使資金周轉遇上大危機。為了降低意外發生的機率，大家可做事前預防。

常見自地自建施工開挖才發現地下有「驚喜」，如廢棄物掩埋、地下水過高、大岩盤等情況可能會導致要更動結構設計、額外支付清運費，這點可在最初做好全面的地質鑽探，獲得最準確的地質報告。 

再來是確保施工過程中不變更設計，寧願多花時間打磨圖面，避免自地自建基礎都完工了才更動設計，就要額外花錢申請建照變更設計。

還有鄰損預防，若自建土地與鄰房相當貼近，那在開工前最好要委託第三方做鄰屋現況鑑定，避免施工後產生無法斷定責任的「鄰損賠償」，雖然要花一筆錢，但這是保護好自己的護身符。

最後，儘管做好了預防，仍是有天候、鄰居檢舉、缺工等等難以預料的情況，因此會建議大家手頭除了一開始的「自備款」外，還要額外準備「預備金」，約自地自建費用總預算10%～15%流動現金來以防萬一。

了解以上關於自地自建費用明細，大家對於自建費用的支出組成都有了基礎概念，狸樂聚整理了４個關於自地自建費用的常見問題，為大家更進一步的解惑。

想要自地自建該準備多少錢？

總預算計算方式

取得自地自建一坪多少錢的答覆最容易，卻也最模糊。要預估更精確的總預算，可依照以下公式計算：

自地自建總預算＝土地成本（含仲介、代書費、土地增值稅）＋營建成本（建坪×每坪單價）＋雜支（設計費、行政規費等等約營建成本的10%）＋預備金（10%～15%）

其中「每坪單價」依台灣目前市場價格，若做一般等級的建材約每坪15萬～20萬，高級建材為25萬以上。

現金自備款計算方式

而自地自建需要準備的現金總額，計算公式如下：

現金自備款＝（土地成本×50%）＋營建成本＋行政雜支＋預備金

因為銀行貸款通常無法貸到想要的全額，手上擁有充足的現金，做好準備才能從容應對繁雜的自建馬拉松。

自地自建付款時間是什麼時候？

自地自建並非一手交錢一手交貨的買賣，而是長期的合作，支付款項的時程也非固定，主要是分為購地、營建、行政規費與雜支３大類。

購地與行政規費雜支

購地所要支付的費用在動工之前，支付款項的主要對象為土地賣方、仲介、以及稅務。行政規費與雜支則多是在申請時付款。

設計與營建

而自地自建的核心支出，主要在營建過程，又分設計規劃與營建兩類支出。正常狀態下，兩類都是依照合約所訂的進度分期付款。

儘管各家有所差異，但一般付款進度為：設計合約簽約與初步規劃先付20%，確認圖面付40%，取得建築執照付30%，收到正式施工圖說支付最後的尾款10%。

營建合約的進度更為複雜，有些付款時間較為零碎，依照自地自建各工序進度訂定付款合約，有些則是以結構進度為期限，但相同的是最後的5%～10%尾款會在使用執照核發且驗收完成後才付款。

自地自建該在哪個階段貸款？

自地自建的貸款不是「一次全部入帳」，銀行會隨著工程進度推進撥款，如果要讓資金周轉順暢，最理想的是從「買地時」就開始請銀行做初估。

而後在建築設計圖定稿，準備申請建照時，就要到銀行進行更詳細的討論，了解可貸的額度。最後，才能在「取得建照後」盡量準時獲得銀行撥款，也能確定自己要準備多少自備款。

建材在蓋房子期間漲價，需要自己吸收嗎？

在自地自建的過程中，建材漲價的風險該由誰承擔，最主要是看大家與營造廠簽訂的「合約內容」。

若合約屬於總價承包合約，且內容沒有提到物價調整，理論上是由建商吸收建材漲幅。但這樣有一個風險，就是物價成長幅度過高，建商可能會不堪虧損降級建材，甚至擺爛停工，如此結果即便走上法庭也會花費許多時間與心力，甚至不一定會勝訴（例如戰爭導致的極端通貨膨脹），可以說是雙輸的結果。

因此最好是簽訂設有「物價調整條款」的合約，設定物價漲幅的門檻，門檻內由建商負責，超過門檻自建主再補貼，如此可避免房子無法完工的風險。其中漲幅通常會依據行政院主計處公布的「營造工程物價指數」之「總指數」或特定「中分類項目指數」來計算。

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自地自建一坪多少錢？是多數人最初步的疑惑，了解自地自建費用明細後再回頭審視自身條件，就會發現有許多隱藏成本可能會導致周轉不靈。這些風險的主要原因，就是自建主沒有想過會碰上這些的問題，而建商可能太過習以為常，也未能將每個細節清晰提醒。

希望狸樂聚統整出的這些自建費用明細，能幫助大家準備充足的自備款，簽訂合約時能更細緻的討論，精準控制預算，打造出美好家園。

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